Subrogación Hipotecaria

La subrogación hipotecaria es un trámite que permite pasar el préstamo hipotecario de una entidad a otra con el fin de mejorar las condiciones del préstamo. La subrogación implica unos gastos que conviene calcular para comprobar si el ahorro compensa a los gastos.

    Si un cliente renegocia con su caja o banco alguna o algunas de las condiciones de su préstamo hipotecario, como por ejemplo, pasar de interés variable a fijo, rebajar el diferencial o aumentar el importe que se adeuda, nos encontramos ante una novación hipotecaria. Pero si un cliente quiere cambiar su hipoteca a otra entidad entonces hablamos de subrogación. La subrogación consiste en un trámite que permite el cambio de la hipoteca a otra entidad. El cambio se realiza para conseguir mejorar las condiciones del préstamo hipotecario.

    Subrogar no significa que una hipoteca se cancela y se formaliza otra nueva, ya que ello supondría un gasto mucho mayor que la subrogación. Así por ejemplo una subrogación puede consistir en que un préstamo hipotecario referenciado al Euribor más un diferencial del 1% en una entidad pase a otra entidad pero la hipoteca se encuentre referenciada al Euribor pero con un diferencial del 0,50%. Esta reducción en el diferencial supondrá una importante mejora para el cliente pues los interés a pagar se reducirán y pagará una menor cuota mensual. Se pagarán gastos de notaría, registro y gestoría, además de si lo hubiera, comisión por cancelación, pero estos gastos son mucho menores que lo que supondría una cancelación de la hipoteca y la constitución de otra nueva.

    La subrogación requiere de un importante estudio o cálculo pues hay en juego una serie de factores que hay que tener en cuenta, para ver si resulta conveniente o no el cambio a otra entidad del préstamo hipotecario. Hay que tener presente que la subrogación implica una serie de gastos provenientes de las comisiones. En ellas y en el tipo de interés es donde hay que centrar el estudio o cálculo. Hay que contar con los gastos que supone la notaría, el registro y la gestoría y también se debe revisar si existen comisión de cancelación y/o de subrogación, que pueden estar establecida entre el 0,50% y el 1% del capital pendiente.